Apartament inwestycyjny na Phuket: realne ROI w 2026 roku

Na Phuket w sezonie wysokim (listopad-kwiecień) dobrze zlokalizowane studio 30 m² w Bangla/Patong generuje 1 800-2 400 USD miesięcznie z najmu krótkoterminowego. W sezonie niskim ta sama jednostka przynosi 600-900 USD. Te dwie liczby - i przepaść między nimi - definiują całą ekonomikę inwestowania w apartamenty na największej tajlandzkiej wyspie.

Polski inwestor, który w 2026 roku rozważa zakup condoinium na Phuket, musi zrozumieć jedną rzecz: yield brutto 7-8% widniejący w broszurach deweloperów to punkt startowy, nie punkt docelowy. Po odliczeniu kosztów zarządzania, opłat wspólnoty, podatków i realnych pustostatów rentowność netto spada do 4-6%. To wciąż atrakcyjnie na tle polskiej lokaty (5,0-5,5% w 2026 r. przed Belką) i obligacji skarbowych (5,8-6,2% na 4-letnich COI), ale wymaga precyzyjnego rachunku.

Poniżej rozkładam ten rachunek na części pierwsze - od ceny zakupu po strategię wyjścia.

Szybka odpowiedź

• Cena zakupu studia 25-35 m² w nowym projekcie na Phuket: orientacyjnie 90 000-160 000 USD (stan na Q1 2026, lokalizacje turystyczne: Bangla, Kata, Kamala)
• Yield brutto z najmu krótkoterminowego (Airbnb/Booking): 6-9% przy obłożeniu 65-75%
• Yield netto po kosztach: 4-6% rocznie
• Koszty zarządzania (management fee): typowo 20-30% przychodu z najmu krótkoterminowego; 8-10% przy długoterminowym
• Opłaty wspólnoty (common area maintenance - CAM): 40-80 THB/m²/miesiąc (ok. 4,5-9 PLN/m²)
• Aprecjacja kapitału: według danych CBRE Thailand i Colliers, ceny condominiums na Phuket rosły średnio 4-7% rocznie w okresie 2022-2025
• Strategia wyjścia: odsprzedaż obcokrajowcowi (freehold quota) lub cesja off-plan; czas sprzedaży na rynku wtórnym to orientacyjnie 6-18 miesięcy

Warianty i scenariusze

Scenariusz A: studio 30 m² w Patong, najem krótkoterminowy

Cena zakupu: 120 000 USD. Stawka dobowa w sezonie wysokim (6 miesięcy): 80-100 USD. W sezonie niskim (6 miesięcy): 35-50 USD. Zakładam obłożenie 75% w sezonie i 50% poza nim.

Łańcuch obliczeń:

• Przychód sezon wysoki: 90 USD × 30 dni × 6 mies. × 75% = 12 150 USD
• Przychód sezon niski: 42 USD × 30 dni × 6 mies. × 50% = 3 780 USD
• Roczny przychód brutto: 15 930 USD
• Management fee (25%): -3 983 USD
• CAM fee (60 THB/m² × 30 m² × 12 mies. = 21 600 THB ≈ -600 USD)
• Ubezpieczenie, drobne naprawy: -400 USD
• Podatek od najmu w Tajlandii (stawka progresywna, efektywnie ok. 5% dla tego poziomu): -797 USD
• Koszty łącznie: 5 780 USD
• Dochód netto: 10 150 USD
• Yield netto: 8,46%... ale uwaga - to przed polskim PIT

Polski rezydent podatkowy musi rozliczyć ten dochód w Polsce. Dzięki umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania (metoda proporcjonalnego odliczenia) zapłacony w Tajlandii podatek odlicza od polskiego zobowiązania. Efektywna stawka PIT w Polsce (12% lub 32%) po odliczeniu tajlandzkiego podatku daje dodatkowe obciążenie ok. 7% dochodu netto. Realny yield po obu jurysdykcjach: ok. 7,2-7,8%.

To scenariusz optymistyczny. Przy obłożeniu 60%/40% yield netto spada do 5,5-6%.

Scenariusz B: apartament 45 m² w Kamali, najem długoterminowy

Cena: 150 000 USD. Czynsz miesięczny: 900-1 100 USD (roczna umowa, najemca-ekspatriate).

• Roczny przychód brutto: 1 000 USD × 12 = 12 000 USD
• Management fee (10%): -1 200 USD
• CAM (50 THB/m² × 45 m² × 12): -900 USD (ok. 27 000 THB)
• Ubezpieczenie, naprawy: -500 USD
• Podatek tajlandzki (ok. 5%): -600 USD
• Dochód netto: 8 800 USD
• Yield netto: 5,87% (przed polskim PIT)

Mniej spektakularnie, ale zero ryzyka sezonowości, stały przepływ gotówki, niższy koszt zarządzania.

Scenariusz C: gwarancja czynszowa od dewelopera (rental guarantee)

Część deweloperów na Phuket oferuje gwarantowany zwrot 5-7% rocznie przez 3-5 lat. Mechanizm jest prosty: deweloper wbudowuje koszt gwarancji w cenę sprzedaży (zawyżając ją o 10-20%). Po zakończeniu okresu gwarancji inwestor zostaje z jednostką, której rynkowy yield bywa niższy od obiecanego.

Ryzyka gwarancji czynszowej:

• Deweloper może zbankrutować przed końcem okresu
• Brak depozytu zabezpieczającego (w Tajlandii nie stosuje się zabezpieczeń typu escrow dla tego rodzaju zobowiązań)
• Zawyżona cena zakupu utrudnia odsprzedaż na rynku wtórnym
• Po wygaśnięciu gwarancji realny yield często spada do 3-4%

Tabela porównawcza

Parametr	Phuket - najem krótkoterminowy	Phuket - najem długoterminowy	Phnom Penh - najem długoterminowy	Polska (Warszawa) - najem długoterminowy
Cena zakupu (USD)	120 000	150 000	85 000	180 000 (kawalerka 30 m²)
Yield brutto	7-9%	6-8%	7-10%	4,5-5,5%
Yield netto (po kosztach lok.)	5,5-7,8%	4,5-5,9%	5-7%	3,5-4,5%
Obłożenie roczne	60-75%	90-95%	80-90%	95%+
Management fee	20-30% przychodu	8-10% przychodu	10-15% przychodu	8-12% (lub samodzielnie)
Aprecjacja roczna	4-7%	4-7%	3-6%	5-8% (2022-2025)
Płynność wyjścia	Średnia (6-18 mies.)	Średnia	Niska (12-24 mies.)	Wysoka (1-4 mies.)
Ryzyko walutowe dla PLN	Tak (THB/USD)	Tak (THB/USD)	Tak (USD/KHR)	Brak

Ryzyka i błędy

1. Ignorowanie sezonowości. Phuket nie jest Bangkokiem. Obłożenie w maju-październiku potrafi spaść poniżej 40%. Kto liczy yield na bazie cen z grudnia, oszukuje sam siebie.

2. Niedoszacowanie kosztów zarządzania. Firma zarządzająca pobiera 25% przychodu, ale doliczają się: sprzątanie między gośćmi (50-80 USD/zmiana), pranie, drobne naprawy, prowizje platform OTA (15-18% od rezerwacji Booking/Airbnb). Efektywny koszt pośrednictwa to bliżej 35-40% przychodu brutto.

3. Ryzyko walutowe. PLN do THB wahał się w przedziale 9,8-11,5 w latach 2023-2025. Przy transferze zysku do Polski kurs potrafi 'zjeść' 5-10% zwrotu w złotówkach.

4. Brak prawa własności gruntu. Obcokrajowiec w Tajlandii może posiadać condominium na własność (freehold), ale tylko w ramach 49% kwoty zagranicznej w danym budynku. Jeśli quota jest wyczerpana, pozostaje leasehold (dzierżawa 30+30+30 lat) - mniej płynny i trudniejszy do odsprzedaży.

5. Regulacje najmu krótkoterminowego. Hotel Act (พ.ร.บ. โรงแรม) formalnie zabrania wynajmu poniżej 30 dni bez licencji hotelowej. Egzekwowanie bywa niekonsekwentne, ale ryzyko regulacyjne istnieje i rośnie.

6. Polski obowiązek raportowania. Od 2025 r. polska administracja skarbowa wzmocniła wymianę informacji w ramach CRS. Dochody z najmu w Tajlandii trzeba wykazać w PIT-36. Brak deklaracji = kara + odsetki.

7. Koszty transferu środków. Przelew z polskiego banku na konto tajlandzkiego dewelopera kosztuje 0,3-1,5% kwoty (spread walutowy + prowizja SWIFT). Warto korzystać z platform fintech (Wise, OFX) - spread 0,4-0,6%.

FAQ

Jaki realny ROI daje apartament inwestycyjny na Phuket w 2026 roku?

Orientacyjny yield netto (po kosztach lokalnych, przed polskim PIT) wynosi 4,5-7,8% rocznie, w zależności od lokalizacji, typu najmu i obłożenia. Najem krótkoterminowy daje wyższy yield, ale wiąże się z większą zmiennością.

Czy opłaca się kupić apartament na Phuket zamiast lokaty w Polsce?

Lokata w polskim banku daje 5,0-5,5% brutto (4,05-4,46% netto po Belce). Apartament na Phuket przy ostrożnych założeniach generuje 5-6% netto plus potencjalną aprecjację kapitału 4-7% rocznie. Łączny zwrot jest wyższy, ale obciążony ryzykiem walutowym, regulacyjnym i płynnościowym.

Ile kosztuje zarządzanie najmem na Phuket?

Firmy zarządzające pobierają 20-30% przychodu z najmu krótkoterminowego i 8-10% z długoterminowego. Do tego dochodzą prowizje platform OTA (15-18%) oraz koszty sprzątania i konserwacji.

Czy mogę kupić apartament na Phuket na własność jako Polak?

Tak. Obcokrajowcy mogą nabyć condominium w formie freehold, pod warunkiem że udział zagranicznych właścicieli w budynku nie przekracza 49% całkowitej powierzchni. Środki na zakup muszą zostać przelane z zagranicy w walucie obcej (wymagane potwierdzenie FET/TT3).

Jak wygląda strategia wyjścia z inwestycji na Phuket?

Najczęściej: odsprzedaż innemu obcokrajowcowi na rynku wtórnym (6-18 miesięcy) lub cesja off-plan przed oddaniem projektu (jeśli deweloper na to pozwala). Podatek od sprzedaży w Tajlandii (Specific Business Tax lub stamp duty + withholding tax) to łącznie ok. 3-6,3% ceny sprzedaży.

Jakie podatki płacę w Polsce od najmu na Phuket?

Dochód z najmu zagranicznej nieruchomości rozliczasz w PIT-36 według skali (12%/32%). Podatek zapłacony w Tajlandii odliczasz proporcjonalnie (metoda z art. 27 ust. 9 ustawy PIT). Ryczałt od najmu prywatnego (8,5%/12,5%) nie dotyczy nieruchomości zagranicznych.

Czy gwarancja czynszowa od dewelopera jest bezpieczna?

Nie ma żadnego ustawowego zabezpieczenia gwarancji czynszowej w Tajlandii. To zobowiązanie umowne dewelopera. W razie jego niewypłacalności inwestor traci obiecany dochód. Historycznie część deweloperów na Phuket i Pattayi nie wywiązała się z gwarancji po 2-3 latach.

Ile trwa lot z Polski na Phuket?

Bezpośrednie loty czarterowe z Warszawy: ok. 10-11 godzin. Z przesiadką (Doha, Dubaj, Bangkok): 14-18 godzin. Różnica czasowa: Phuket jest +5 godzin (zima) lub +6 godzin (lato) względem Polski.

Phnom Penh czy Phuket - co lepsze dla polskiego inwestora?

Phnom Penh oferuje niższą barierę wejścia (od 85 000 USD) i wyższy yield brutto (do 10%), ale płynność wyjścia jest znacznie gorsza, a rynek mniej dojrzały. Phuket daje lepszą płynność, silniejszy popyt turystyczny i większą transparentność rynku.

Jak przeliczyć yield z THB na PLN?

W 2026 r. kurs THB/PLN oscyluje w okolicach 0,11-0,12 (1 THB = ok. 0,115 PLN). Do kalkulacji zwrotu w złotówkach dodaj bufor walutowy +/- 8% rocznie. Używaj średniego kursu NBP z dnia uzyskania przychodu do celów podatkowych.

---

Kluczowa rekomendacja: Zanim podejmiesz decyzję, zbuduj własny arkusz kalkulacyjny z trzema scenariuszami obłożenia (optymistyczny 75%, bazowy 60%, pesymistyczny 45%). Uwzględnij wszystkie koszty - od CAM fee po polski PIT - i przelicz na PLN przy kursie o 8% gorszym od aktualnego. Jeśli pesymistyczny scenariusz wciąż bije polską lokatę, inwestycja ma sens.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->