Podatek od przeniesienia własności w Kambodży: 7 kosztów, które musisz znać

W Phnom Penh akt notarialny przeniesienia własności mieszkania o wartości 120 000 USD generuje natychmiastowy koszt fiskalny rzędu 4 800 USD samego podatku transferowego. To dopiero początek listy obciążeń, o których wielu polskich inwestorów dowiaduje się zbyt późno.

Kambodża stosuje jeden z prostszych systemów opodatkowania nieruchomości w Azji Południowo-Wschodniej, ale prostota nie oznacza niskich kosztów. W 2026 roku cudzoziemiec kupujący lokal w tym kraju musi liczyć się z podatkiem od przeniesienia własności, rocznym podatkiem od nieruchomości, podatkiem od dochodu z najmu oraz obowiązkiem rozliczenia się z polskim fiskusem. Poniżej rozkładam każdą z tych pozycji na czynniki pierwsze.

Szybka odpowiedź

• Podatek od przeniesienia własności (transfer tax) w Kambodży wynosi 4% wartości nieruchomości wpisanej w rejestrze lub ceny transakcyjnej (wyższa z dwóch kwot).
• Roczny podatek od nieruchomości to 0,1% wartości rynkowej powyżej progu 100 mln KHR (ok. 25 000 USD).
• Podatek od dochodu z najmu dla nierezydentów: 14% przychodu brutto (withholding tax potrącany przez najemcę lub agenta).
• Kupujący zwyczajowo pokrywa podatek transferowy 4% oraz koszty rejestracji.
• Sprzedający odpowiada za podatek dochodowy od zysku kapitałowego (stawka 20%, choć egzekwowanie bywa niekonsekwentne).
• Polska nie ma z Kambodżą umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, co oznacza ryzyko podwójnego opodatkowania dochodu z najmu.
• Rozliczenie w Polsce jest obowiązkowe: dochód zagraniczny deklarujesz w PIT-36, stosując metodę proporcjonalnego odliczenia.

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Zakup mieszkania w Phnom Penh za 120 000 USD

Polski inwestor kupuje studio w dzielnicy BKK1 na wyłączną własność w ramach struktury strata title (condominium z kwotą zagraniczną do 70% budynku). Koszty transakcji prezentują się następująco:

• Podatek od przeniesienia własności: 4% x 120 000 = 4 800 USD
• Opłata za rejestrację i usługi notarialne: ok. 500-1 000 USD
• Koszty due diligence prawnego: ok. 800-1 500 USD
• Łączny jednorazowy koszt podatkowy i administracyjny: ok. 6 100-7 300 USD, czyli 5,1-6,1% ceny zakupu.

Przy kursie 1 USD = 4,05 PLN (orientacyjny kurs z I kw. 2026) sam podatek transferowy to niemal 19 440 PLN.

Scenariusz 2: Zakup gruntu przez spółkę khmerską (land holding)

Cudzoziemiec nie może posiadać gruntu w Kambodży bezpośrednio. Popularnym rozwiązaniem jest założenie spółki z udziałem nominalnego wspólnika khmerskiego (51/49). Oprócz podatku transferowego 4% dochodzą:

• Opłata rejestracyjna spółki: 500-2 000 USD
• Roczny podatek od zysku spółki (tax on profit): 20%
• Patent tax (roczna opłata licencyjna): 300-3 000 USD w zależności od obrotu.

Ryzyko prawne jest znacznie wyższe niż przy condominiums. Struktura nominalna nie daje pełnej ochrony własnościowej.

Scenariusz 3: Wynajem krótkoterminowy w Siem Reap

Inwestor osiąga roczny przychód z najmu 14 400 USD (1 200 USD/mies.). Obciążenia podatkowe:

• Kambodża: withholding tax 14% = 2 016 USD (potrącany u źródła).
• Roczny podatek od nieruchomości 0,1% od wartości powyżej progu 100 mln KHR: przy wartości 100 000 USD podatek wyniesie ok. 75 USD rocznie.
• Polska: dochód deklarowany w PIT-36. Stawka PIT 12%/32%. Podatek zapłacony w Kambodży odliczasz proporcjonalnie, ale brak umowy DTT oznacza, że zasady odliczenia opierasz wyłącznie na art. 27 ust. 9 ustawy o PIT.

Tabela porównawcza

Parametr	Kambodża	Tajlandia	Uwagi dla polskiego inwestora
Podatek od przeniesienia własności	4% wartości	2% wartości (transfer fee)	W Tajlandii opłata często dzielona 50/50
Specific Business Tax / ekwiwalent	Brak odpowiednika	3,3% (przy sprzedaży < 5 lat)	Dotyczy sprzedającego w Tajlandii
Withholding tax przy sprzedaży	0% formalnie (ale 20% capital gains tax)	Skala progresywna lub ryczałt	W Tajlandii potrącany przez Land Office
Opłata skarbowa (stamp duty)	Wliczona w 4% transfer tax	0,5% (gdy nie płaci się SBT)	Tajlandia: stamp duty albo SBT, nie oba
Roczny podatek od nieruchomości	0,1% powyżej progu 100 mln KHR	0,02-0,1% (Land and Building Tax)	Kambodża: próg ok. 25 000 USD
Podatek od najmu (nierezydent)	14% przychodu brutto	5-35% dochodu netto (PIT) lub 15% WHT	Tajlandia: WHT 15% dla nierezydentów od najmu
Umowa DTT z Polską	Brak	Obowiązuje od 1983 r.	Brak DTT z Kambodżą = wyższe ryzyko podwójnego opodatkowania
Waluta rozliczenia	USD lub KHR	THB	Kambodża de facto zdolaryzowana

Ryzyka i błędy

1. Zaniżanie wartości w akcie przeniesienia. Urzędy kambodżańskie coraz częściej stosują własne wyceny rynkowe. Jeśli zadeklarowana cena jest niższa niż wartość referencyjna, podatek naliczy się od wyższej kwoty. Próba oszczędności 1-2% może skończyć się karą i opóźnieniem rejestracji.

2. Brak umowy DTT z Polską. To najważniejszy element ryzyka fiskalnego. Podatek zapłacony w Kambodży odliczysz od polskiego PIT na zasadzie proporcjonalnego kredytu (art. 27 ust. 9 ustawy o PIT), ale mechanizm nie gwarantuje pełnej neutralności. Przy wysokim dochodzie z najmu efektywna stawka łączna może przekroczyć 30%.

3. Struktura nominalna 51/49. Wspólnik khmerski posiadający 51% udziałów formalnie kontroluje spółkę. Bez starannie skonstruowanych umów powierniczych i pełnomocnictw inwestor traci realną kontrolę nad aktywem. Sądy kambodżańskie nie zawsze honorują umowy powiernicze.

4. Nieodprowadzanie withholding tax od najmu. Nierezydent, który samodzielnie zarządza wynajmem bez agenta, często pomija obowiązek odprowadzenia 14% WHT. Zaległości narastają z odsetkami (2% miesięcznie).

5. Pominięcie obowiązku raportowania w Polsce. Każdy dochód zagraniczny polskiego rezydenta podatkowego podlega deklaracji. Niezgłoszenie najmu z Kambodży w PIT-36 to wykroczenie skarbowe, a przy większych kwotach - przestępstwo.

6. Kurs walutowy i transfer środków. Kambodża jest zdolaryzowana, ale oficjalną walutą pozostaje riel (KHR). Transfery na polski rachunek bankowy w PLN generują ryzyko kursowe i opłaty SWIFT rzędu 25-50 USD za przelew.

FAQ

Ile wynosi podatek od przeniesienia własności nieruchomości w Kambodży w 2026 roku?

Stawka podatku od przeniesienia własności (transfer tax) w Kambodży wynosi 4% wartości nieruchomości. Podstawą naliczenia jest wyższa z dwóch kwot: cena transakcyjna lub wartość referencyjna ustalona przez urząd.

Kto płaci podatek transferowy w Kambodży - kupujący czy sprzedający?

Zwyczajowo podatek transferowy 4% pokrywa kupujący. Jest to standard rynkowy, choć strony mogą ustalić inny podział w umowie sprzedaży.

Czy Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Kambodżą?

Nie. Polska nie podpisała z Kambodżą umowy DTT. Oznacza to, że polski inwestor stosuje jednostronną metodę proporcjonalnego odliczenia podatku zagranicznego na podstawie art. 27 ust. 9 ustawy o PIT.

Jak opodatkowany jest dochód z najmu nieruchomości w Kambodży?

Nierezydent płaci 14% withholding tax od przychodu brutto z najmu. Podatek potrąca najemca lub agent zarządzający. Kwotę tę można następnie odliczyć proporcjonalnie od polskiego PIT.

Jaki jest roczny podatek od nieruchomości w Kambodży?

Roczny podatek od nieruchomości to 0,1% wartości rynkowej, ale dopiero od kwoty przekraczającej próg 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). Przy nieruchomości wartej 120 000 USD roczny podatek wyniesie ok. 95 USD.

Czy cudzoziemiec może kupić grunt w Kambodży?

Nie. Konstytucja Kambodży zabrania cudzoziemcom bezpośredniego posiadania gruntu. Możliwy jest zakup lokalu w condominiums (do 70% powierzchni budynku) lub pośrednia struktura przez spółkę z udziałem obywatela Kambodży.

Jakie dodatkowe opłaty ponosi kupujący nieruchomość w Kambodży?

Oprócz 4% podatku transferowego kupujący pokrywa: opłatę notarialną (500-1 000 USD), koszty prawnika (800-1 500 USD), ewentualną prowizję agenta (zwykle 3% po stronie sprzedającego) oraz opłatę za tłumaczenie dokumentów.

Jak rozliczyć w Polsce dochód z nieruchomości w Kambodży?

Dochód deklarujesz w PIT-36 jako przychód z zagranicy. Stosujesz metodę proporcjonalnego odliczenia: od polskiego podatku odliczasz podatek zapłacony w Kambodży, proporcjonalnie do udziału dochodu zagranicznego w dochodzie całkowitym. Warto skonsultować się z doradcą podatkowym specjalizującym się w międzynarodowym prawie podatkowym.

---

Kambodża oferuje stosunkowo przejrzystą strukturę opodatkowania nieruchomości, ale brak umowy DTT z Polską wymaga szczególnej ostrożności przy planowaniu fiskalnym. Przed każdą transakcją zleć due diligence prawne i podatkowe lokalnej kancelarii z doświadczeniem w obsłudze cudzoziemców, a rozliczenie polskie skonsultuj z doradcą znającym specyfikę dochodów z Azji Południowo-Wschodniej.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->